房地产不是我很懂的版块，今天纯属闲聊，不构成任何投资建议。

前面的文章我给大家说过，这几年我搞了一个雪球实盘，只做行业etf投资，目前来看，收益还算稳定。

(资料图片)

前不久，在小号中我还写了点关于我个人etf筛选的原则和方法，大家有兴趣可以看看，文中提到了我关于行业etf选择的6个要点，这里简单先罗列下：

下面我们聊回地产，提到地产，大部分会认为地产不是好的生意模式，段永平的理由是对于房子而言，位置很重要，从这个角度来看的话，好的房子是很难规模化生产的。

唐朝的理由在于认为地产企业创造自由现金流的能力比较差，地产公司不断的贷款、拍地、建房、销售、再贷款、再拍地等等，利润最终都拿去继续拍地了，地产企业创造自由现金流的能力很差。

网络上，认为地产不能投资的理由，大部分诸如以上两类，但是对于地产我一直有几个疑问，下面抛出来给大家，看看能不能获得答案：

1、首先在我身边从事地产行业的朋友特别多，有几个朋友在地产行业至今风生水起，其中一个做地产包销的朋友分享的观点很有意思，就是从销售角度，他卖什么产品都是卖，卖净水器、空调、电视机、电瓶车、汽车这些的，可能卖几千、上万件也就赚几万块钱，或者接一些装修工程、环保工程、智能化工程这些，喝酒、应酬一年也拿不到几个好项目，但是他们包销卖房子，一套房子就能赚几万、十几万，行情好的时候很多人还求着他们打招呼要优惠，即使现在行情不好，他们卖房子的难度相比卖以上产品也要容易点，还省事、省心。

另外年初的时候，我托中介捡漏买了套还不错的房子，当时我和中介聊天，那个中介小哥讲起读书时候（大专学历）一个宿舍八个人，一半的人早几年在地产行业发财了，早几年行情好，中介自己吃下房源再拿出来卖，一年搞个几套就是上百万的利润，给新房做带看和推介，返佣基本都有1个点以上，他还提到他有个在地产企业做到管理层的同学，前几年更是不少赚，好房源都自己找人先吃下来，等升值了再拿出来卖。

因此，第一个问题出来了，地产既然不是一个好的生意模式，那为什么在这个行业的很多从业者赚到钱了呢？不仅是中国，不仅是过去几十年，地产行业其实一直不缺暴发户存在。

2、第二个问题也是一个朋友问我的，还是几个月前，他买了点万科观察仓，还鼓动我买，我当时并没有兴趣，他也是一个炒房专业户，他给我推荐地产行业股票的时候，问了我一个问题，他说你觉得咱们国内的住房市场的规模还有向上的空间不？或者说咱们国内的住房产品还有往上升级的想象空间不？

后来他说出了他自己的观点，说首先住房是人类的刚需，这个行业是不会 消失的，每个人都想住好房子，每个人都羡慕别人住的好房子，这个也是人性使然。

另外咱们的住房产品相比欧美富裕地区的大部分优质社区的别墅群产品也是有很大差距的，但是咱们国内的富裕群体的基数又是很大的，难道说咱们国内的富人就不配住好房子吗？肯定不是嘛，另外随着新材料、新技术的普及，住宅这个产品的想象空间是很大的，比如当下恒温恒湿恒氧等概念，也是近几年才流行起来的，基本已经成了富人区住宅的标配，现在还有几个条件好的年轻人愿意住十几年前的旧房子呢？从这个角度，低估时期买点地产etf还是相当安全的，他自己买的则是不到10%仓位的万科。

3、第三个问题是我对地产行业开始感兴趣以后，去找一个朋友取经讨教，他抛给我的，他问我，地产行业最大的魅力在哪？当时我回答的是杠杆，他说也对也不对。

他是这样解释的，杠杆只是地产行业极具魅力的表象，高杠杆带来了行业上升期时极其高的净资产收益率，这也是当年为什么地产行业出了很多小暴发户的原因，他们可能只有几千万的资金，和政府关系搞好以后拿了地，贷款搞开发卖掉以后变现，可能两三年几千万就赚三五个亿的净利润到手，这么高的净利润谁能忍住收手呢？就继续拿地继续搞，最终有些人下来，有些人资金链断裂，那些资金链断掉的公司背后是有多种原因的，其中很大一部分的原因在于行业供给侧改革，政府要将大部分民企清除出地产开发这个队伍，但是不管是恒大爆雷也好、碧桂园爆雷也好，都丝毫不能掩盖地产其实是一个及其有魅力的行业，是一个能创造巨额利润的行业，而背后的本质原因便是土地是大部分杠杆的锚。

确实，人类历史上，大部分年代争来争去争的便是土地，如果你想去贷款，最容易贷到款的抵押物就是土地，土地是人类生存赖以生存的根本，而土地本身是稀缺的，房产正是因为和土地牢牢捆绑在一起，他们才能够从银行很低息、很大额的贷到款，有了低息的资金以后，开发商就可以打磨产品，就可以完善周边配套，就可以炒作房价，又正是因为这是一个极具魅力的行业，而监管没跟上，才有了恒大和碧桂园的乱象。否则抛开地产行业来看，别的行业想欠那么钱还欠不出来的。

而恒大、碧桂园这些企业的问题，其实是个体企业的问题，这两个企业的管理层是赚到钱的，他们的管理层侵占了小股东的权益、肥了自己的腰包，或者说盲目上杠杆，再通过一些手段将资金挪到自己口袋，这些问题也都是个体企业的问题，而不是行业不行，每个行业粗暴发展的前期都有过乱象，白酒有过，互联网也有过。

而房地产行业一旦走上正轨，监管慢慢规范下来、供给侧格局清晰下来以后，在中国的体制下，这就会是一个无与伦比的生意。

综上，三个疑问讲完，大家是怎么看以上这三个问题呢？欢迎大家解答。$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ $华润置地(01109)$ #价值投资之路# #今日话题# #中概互联网ETF#